L'immobilier européen dans l'allocation d'actifs

Nouveau monde, nouveau modèle

Lors de la constitution d’un portefeuille immobilier, les choix de diversification sont stratégiques afin de pouvoir avoir un impact positif sur la rentabilité et/ou le risque de ce portefeuille.

allocation d'actif immobilier

Nous avons cherché à comprendre la part optimale qu’il convient d’allouer entre pays et entre classes d’actifs selon la stratégie souhaitée et les mécanismes existants.

Face à la multitude d’options et de stratégies d’investissements possibles, il convient :

  • d’identifier les variables susceptibles de déterminer l’évolution d’un placement immobilier ;
  • comprendre la place du risque dans la structure optimale des portefeuilles ;
  • proposer grâce à notre modèle SMARRT© une allocation optimale des portefeuilles en fonction du couple rendement/risque.

Durant la décennie 2012-2021, une relative stabilité géopolitique internationale et la politique de baisse des taux directeurs conduisant à des liquidités abondantes et peu chères ont été un avantage pour l’immobilier. Toutefois, la question d’une évolution du paradigme, notamment de l’inflation, de la croissance ou des taux directeurs, ne peut pas être éludée pour mener à bien une stratégie d’allocation performante dans le futur en raison des incertitudes actuelles.

On dénombre généralement cinq grandes classes d’actifs : l’immobilier, les actions, les obligations, les matières premières et les produits monétaires. Les disparités des déterminants qui influencent les rendements de chacune de ces grandes familles justifi ent à elles seules la constitution d’un portefeuille diversifié pour gérer le risque et générer de la performance. Le principe de base qui lie le risque et le rendement est le suivant : plus le rendement est élevé, plus le risque est généralement important. D’un point de vue financier, le risque correspond à la probabilité de perte à un instant t souvent représenté par la volatilité, qui est l’amplitude de la variation du prix entre deux transactions.

Toutefois, pour la constitution de portefeuilles purement immobiliers, nous avons retenu la perte estimée dans les scenarii les plus défavorables comme un indicateur de risque pertinent au regard de la complexité et des caractéristiques de ces marchés. La rentabilité d’un placement comporte deux composantes. La première concerne la rentabilité des flux de revenus versés durant la détention de l’actif et la seconde désigne le gain en capital correspondant à la diff érence entre la valeur à la revente et la valeur d’acquisition.

Ces composantes sont primordiales pour comprendre le risque que devra porter un investisseur. C’est à partir de cette évaluation qu’il pourra s’interroger sur la constitution d’un portefeuille optimal.

L'équipe Recherche

Daniel While Primonial REIM recherche immobilier SCPI
Daniel While Directeur recherche, stratégie et développement durable

Henry-Aurélien Natter Responsable Recherche

Adrien Isidore
Adrien Isidore Économiste Statisticien

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