La fiscalité des SCPI

Les investisseurs dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) doivent déclarer et payer les revenus liés aux loyers perçus comme revenus fonciers.

Lors de la cession d’un actif immobilier par la SCPI, le régime des plus-values immobilières s’applique et diffère selon la nature, le régime fiscal et la résidence fiscale de l’investisseur. Plusieurs solutions existent pour alléger sa fiscalité.

La SCPI est fiscalement translucide

Les SCPI ont pour objectif de distribuer des revenus réguliers aux épargnants dont on peut distinguer deux types. Les revenus fonciers liés aux loyers potentiels générés par le portefeuille de biens immobiliers et les revenus financiers perçus au titre de leurs éventuelles participations ainsi que les rendements de trésorerie.

Les revenus fonciers sont soumis à l’impôts sur le revenu et aux prélèvements sociaux. La base de calcul peut être réduite par les intérêts payés en remboursement d’un crédit éventuellement contracté lors de l’acquisition des parts de SCPI. Du coté des revenus financiers, ces derniers sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (composé également de l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux) au taux de 12,8% sauf dispense (il n’y a que les loyers qui peuvent faire l’objet d’une déduction des intérêts). A ce prélèvement, s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%. Si cela est plus avantageux pour lui, l’investisseur peut toutefois opter pour l’application du barème progressif de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent tout de même les prélèvements sociaux (17,2%).

A savoir : En incluant les parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie, les revenus échappent à l’impôt et aux prélèvements sociaux, tant qu’ils sont réinvestis (c’est-à-dire, tant qu'aucune sortie de capitaux n'intervient). Lors du rachat, c'est bien le régime fiscal de l'assurance vie qui s'applique. Par ailleurs, les plus-values font l'objet d'une exonération totale en cas de réinvestissement sur une autre SCPI. En cas de retrait intervenant au-delà de 8 années de détention, l’investisseur bénéficie d’une imposition allégée de 7,5% + abattement1 ou dans certains cas liés à sa situation personnelle, d’une exonération totale.

La fiscalité lors de la revente des parts

Comme tout placement financier, la revente de parts de SCPI, si elle entraine une plus-value, fait l’objet de l’imposition sur les plus-values. La différence entre le prix de vente et le prix d’achat est imposable à 19% auquels s’ajoutent 17,2% de prélèvements sociaux. Au final, un taux de 36,20% s’applique sur les plus-values réalisées.

Plusieurs abattements sont tout de même applicables en fonction de la durée de détention. Une réduction de 6% s’applique sur l’impôt sur les plus-values réalisées au-delà de la 5ème année de détention et jusqu’à la 21ème année. Une réduction des prélèvements sociaux de 1,65% s’applique sur la même période.

La réduction d’impôt est de 4% et de 1,6% pour les prélèvements sociaux, la 22eme année de détention. Enfin, l’épargnant est totalement exonéré d’impôt sur le revenu sur les plus-values au-delà de la 22ème année de détention et bénéficie d’une réduction du taux de prélèvements sociaux de 9% chaque année au-delà de la 22ème année et d’une totale exonération au-delà de 30 ans de détention.

Bon à savoir : La SCPI Patrimmo Croissance de Primonial REIM France s’adresse principalement à des particuliers qui cherchent un investissement à impact social et environnemental positif et à se constituer une épargne sur le long terme. Généralement, ces épargnants souhaitent capitaliser via un contrat d’assurance-vie ou en détention directe financée par la dette, ce qui permet de réduire l’assiette fiscale voire de créer un déficit foncier.

SCPI : quelques risques à garder en tête

L’investissement en parts de SCPI présente des risques dont le risque de perte en capital. L'investissement est considéré comme peu liquide et doit être envisagé dans une optique de long terme et de diversification du patrimoine. La société de gestion ne garantit pas la revente des parts. Les revenus potentiels du fonds ainsi que la valeur des parts ne sont pas garantis. Ils peuvent varier à la hausse comme à la baisse en fonction de la performance du fonds, de l'évolution des marchés immobiliers et de la conjoncture économique.

1Règles applicables pour les primes versées depuis le 27 septembre 2017, conformément à la réforme entrée en vigueur le 1er janvier 2018. Le taux allégé de 7,5% s’applique dans la limite d’un plafond de 150.000€ au-delà duquel, le taux repasse à 12,8%.

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