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La pierre-papier

Une solution d’épargne adaptée en temps de crise

Alors que la crise sanitaire liée au Covid-19 continue d’ébranler la planète, l’économie mondiale entre en récession.

Alors que la crise sanitaire liée au Covid-19 continue d’ébranler la planète, l’économie mondiale entre en récession. Après un recul de 3,2 % du PIB dans la zone euro au 1er trimestre 20201 , le Fonds monétaire international (FMI) prévient : selon le scenario le plus optimiste, le PIB mondial devrait chuter de 3 % en 20202.

Dans ce contexte, les ménages privilégient l’épargne de précaution (livrets sécurisés, assurances-vie en fonds euros…) dont le rendement reste historiquement faible – 0,5 % pour le livret A –. Face à ces produits, la pierre-papier demeure une excellente alternative : les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) prévoient de bonnes performances en 2020 malgré un environnement économique incertain.

SCPI : des difficultés inégales selon les secteurs

La crise n’épargne pas les SCPI. Certains de leurs locataires ont assisté à la dégradation rapide de leur situation financière en raison de la cessation de leur activité. Ceux dont la trésorerie était insuffisante rencontrent des difficultés pour honorer leurs échéances. Or, ces loyers alimentent précisément les dividendes versés aux associés détenteurs de parts.

Si certaines SCPI spécialisées, par exemple dans les locaux commerciaux ou dans l’hôtellerie, seront plus affectées, la majorité bénéficie d’un patrimoine immobilier diversifié. En investissant largement dans des secteurs épargnés (bureau, santé, éducation, habitation…), elles mutualisent les risques.

La résilience des SCPI

Les sociétés de gestion se sont mobilisées rapidement pour répondre à la crise. En négociant au cas par cas, elles s’adaptent à la situation financière de chaque locataire. L’arsenal à leur disposition est vaste : étalonnement des loyers, report, utilisation des dépôts de garantie, etc. Dans les cas les plus difficiles, la réduction des loyers ou leur annulation peuvent être envisagées.

Quelle que soit la solution retenue, la perception différée des revenus locatifs ou leur perte sèche auront un impact sur les dividendes versés. Face à cette situation, les SCPI disposent d’un autre levier : le report à nouveau (RAN). Calculés en mois de loyers, ces bénéfices mis en réserve constituent une soupape de sécurité salutaire.

Fin 2019, le RAN moyen des SCPI était de 75 jours3. En d’autres termes, si tous les locataires cessaient de payer leurs loyers, les SCPI pourraient verser des dividendes aux associés pendant 75 jours. Une réserve qui peut monter haut : en 2019, le RAN de la SCPI Primopierre, leader sur le marché de l’immobilier d’entreprise, était de 169 jours, soit près de 6 mois*. De quoi envisager l’avenir plus sereinement !

La pierre-papier fait de la résistance

En dépit du contexte économique, les performances des SCPI restent excellentes. Au 1er trimestre 2020, elles ont collecté 2,4 milliards d’euros, en progression de 14 %4. Grâce à la diversification et à leur gestion raisonnée, elles devraient conserver des rendements bien supérieurs aux autres placements de long terme. Selon les estimations, leur taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) devrait atteindre en moyenne 4,01 % en 2020, contre 4,40 % l’année passée5.

Volatilité maîtrisée, rendements élevés : la crise est loin d’être terminée mais, jusqu’à présent, les SCPI semblent bien armées pour y faire face !

1 Par rapport au 1er trimestre 2019. Source : Eurostat.
2 Fonds monétaire international, « Le Grand Confinement : pire récession économique depuis la Grande Dépression », 14 avril 2020.
3 Source : France SCPI, « Les chiffres clés de la SCPI – 1T 2020 », 5 mai 2020.
4 Par rapport au 1er trimestre 2019. Source : Ibid.
5 Ibid.

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