SCPI, quelles solutions pour alléger votre fiscalité ?

Allégez votre fiscalité en achetant à crédit*

Les revenus de SCPI sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et à 17,2% de prélèvements sociaux. Pour réduire cette taxation, vous pouvez investir à crédit, en particulier si vous êtes fortement imposé. Dans ce cas, les intérêts d’emprunt payés chaque année sont déductibles de vos revenus imposables.

Allégez votre fiscalité en bénéficiant du régime micro-foncier

Pour réduire votre base imposable vous pouvez aussi bénéficier du régime micro-foncier si vous êtes propriétaire d’un bien loué en direct et si vous ne percevez pas plus de 15.000 euros de loyers par an. Dans ce cas, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 30% sur vos revenus locatifs, et vous êtes imposé à 70% de leur montant.

Allégez votre fiscalité en achetant via votre contrat d’assurance-vie

Si vous investissez dans une SCPI par le biais d’un contrat d’assurance-vie, les revenus perçus échappent à l’impôt et aux prélèvements sociaux tant qu’ils restent investis. Ils deviennent imposables lorsque vous effectuez un retrait.

Toutefois vous pouvez bénéficier d’un taux d’imposition avantageux. Selon l’ancienneté de votre contrat, la date de vos versements et votre encours placé en assurance-vie, vous pouvez opter pour une taxation forfaitaire de 7,5%, 12,8%, 15% ou 35% au lieu d’être soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. De plus, si votre contrat d'assurance-vie a au moins 8 ans, vous bénéficiez d'un abattement êtes exonéré d’impôt à hauteur de 4.600 euros par an sur les revenus perçus, et du double si vous êtes marié ou pacsé.

Allégez votre fiscalité en achetant en nue-propriété

La propriété des parts de SCPI peut être démembrée entre un usufruitier et un nu-propriétaire pendant une durée déterminée (en général 10 à 15 ans). Cette technique est très intéressante pour les épargnants lourdement fiscalisés souhaitant investir dans l’immobilier mais n’ayant pas besoin de revenus dans l’immédiat.

D’une part, acheter en nue-propriété permet de ne payer que la fraction de la part correspondant au prix de la nue-propriété. D’autre part, pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu locatif et ne paye donc aucun impôt sur le revenu ni les prélèvements sociaux, et ses parts n’entrent pas dans son patrimoine taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). En revanche, les plus-values de cession sont bien imposées au niveau du nu-propriétaire. Au terme du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts (et les revenus qu’elles génèrent), sans frais ni impôts à payer à l’administration fiscale.

De bonnes performances malgré la crise

Sur les 30 dernières années, les SCPI n’ont jamais connu une rentabilité moyenne inférieure à 4 %*. En 2019, leur taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) moyen s’élevait à 4,40 %.
Malgré la crise sanitaire et les difficultés rencontrées par certains locataires pour honorer leurs échéances, les perspectives demeurent optimistes pour 2020. À titre d’exemple, les effets de la crise sur la distribution de dividendes devraient rester limités pour les SCPI du groupe Primonial REIM. Sur l’ensemble de l’année 2020, la société prévoit de distribuer un complément de revenus régulier à chaque associé, le tout sans impact négatif sur la valeur des parts de ses SCPI.
Non cotées sur les marchés financiers, elles bénéficient d’une volatilité plus faible que de nombreux autres placements tout en assurant des niveaux de rentabilité intéressants.