La recomposition du paysage de l’immobilier de bureaux, avec d’un côté les actifs attractifs et de l’autre les actifs obsolescents, se poursuit sous l’impulsion des réponses apportées à ces nouveaux enjeux. La densification des emplois et la connectivité des pôles d’emplois seront des éléments déterminants dans l’attractivité d’un marché tertiaire. Dès lors, les forces à l’œuvre tendent à démontrer que les pôles tertiaires existants devraient poursuivre leur densification selon un rapport de l’ORIE. Qu’ils soient localisés dans les Quartiers Centraux des Affaires (QCA) ou en périphérie, l’accessibilité contribuera donc à rebattre les cartes de la recomposition des secteurs.
Durant les 10 dernières années les investisseurs immobiliers ont fait majoritairement le choix d’actifs Core ou Core+ délivrant des rendements stables. Les politiques monétaires accommodantes des banques centrales, en favorisant la hausse des valeurs d’actifs, ont alimenté cette tendance.
Ce cycle de baisse des taux souverains semble toucher à sa fin et nous évoluons actuellement dans un environnement de taux bas. Cette situation a des conséquences sur l’immobilier de bureau puisqu’un palier semble être atteint pour les actifs immobiliers « prime ».
Le contexte économique et financier semble indiquer la transition d’un cycle immobilier porté par la croissance en capital vers un cycle axé sur la création de valeur.
C’est l’approche dite « value investing1» appliquée à l’immobilier. Elle doit conduire les investisseurs immobiliers à identifier les nouveaux marchés où les prix restent abordables et/ou pouvant bénéficier d’une évolution favorable du marché locatif pour créer de la valeur.
Les convictions Primonial REIM en immobilier de bureaux
Chez Primonial REIM, nous pensons que l’implantation, la dynamique et la densification des pôles d’emploi en lien avec l’amélioration de la connectivité des transports, ainsi que le contexte de taux obligataires bas sont les prémisses d’un cycle appelant à adapter les stratégies d’investissement. Dans cette étude, nous nous intéressons à l’immobilier de bureaux en Zone euro et particulièrement en Ile-de-France. Après avoir analysé les marchés de l’investissement et les marchés locatifs, dans le cadre d’une approche territoriale, nous y superposons les perspectives en matière de transport (Grand Paris Express) et de pôles d’emploi pour en tirer des outils d’évaluation et de sélection des marchés tertiaires franciliens.
1 Cette stratégie de placement a été évoquée pour la première fois par Benjamin Graham dans son ouvrage Security Analysis. Cette stratégie consiste à acquérir un actif financier à un prix sensiblement inférieur à sa valeur, permettant sur le long terme de dégager un rendement ajusté du risque relativement attrayant.
L'équipe Recherche
De formation universitaire en développement économique local, Daniel While a débuté sa carrière comme consultant en implantation d’entreprises auprès des collectivités territoriales. En 2006 il rejoint l’Institut de l’Epargne immobilière et Foncière comme analyste et se spécialise dans l’univers des fonds immobiliers non cotés (SCPI et OPCI pour la France).
Il est co-auteur du livre Les OPCI aux éditions Delmas (septembre 2008). Il rejoint en 2011 Primonial REIM où il exerce la fonction de Directeur du Développement puis, à partir de 2019, de Directeur Recherche & Stratégie.
Henry-Aurélien Natter a rejoint Primonial REIM en tant que Responsable de la Recherche depuis janvier 2018. Il a pour mission de développer les analyses de la Direction Recherche & Stratégie sur l’ensemble des marchés immobiliers, de l’économie et des capitaux en France et en Europe
Henry-Aurélien Natter a débuté sa carrière chez Les Echos Etudes (ex-Eurostaf), puis chez C&W (ex-DTZ) et enfin chez BNP PRE, où il a acquis une expérience solide et variée de la recherche en immobilier, stratégie et finance. Il est diplômé d’une Maîtrise AES-Gestion des entreprises, d’un Master Degree en management et gestion des PME et d’un Master International en commerce et marketing.
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