Démembrement de SCPI : plutôt nu-propriétaire ou usufuitier ?

Démembrer des parts de SCPI entre un nu-propriétaire et un usufruitier répond à plusieurs objectifs patrimoniaux : préparer votre retraite, aider vos enfants ou anticiper votre transmission...

Ce montage faisant appel à deux personnes, le prix de la part est réparti entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Le démembrement peut être temporaire (sur 5 à 10 ans, en général) ou viager. Un conseiller pourra vous proposer la solution adaptée à votre situation.

Définition

La pleine propriété d’un bien immobilier, et donc des parts de SCPI, peut se décomposer entre un usufruitier qui a le droit d'user du bien (l’usus) et d'en tirer les fruits (le fructus, les revenus) et un nu-propriétaire qui a le droit d’en disposer (l’abusus).

La SCPI en tant que nu-propriétaire

En investissant dans la nue-propriété de parts de SCPI, vous détenez la propriété des parts mais sans en percevoir les potentiels revenus. Le temps du démembrement, vous n’êtes pas fiscalisé à l’Impôt sur les Revenu (IR) puisque seul l’usufruitier en perçoit et vos parts n’entrent pas, si vous y êtes assujetti, dans la base taxable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

A l’issue du démembrement, vous récupérez la pleine propriété de vos parts, en franchise d’impôts, et vous commencez à percevoir des revenus potentiels. La nue-propriété de parts de SCPI est particulièrement adaptée pour anticiper le financement d’un projet futur sans alourdir votre fiscalité dans l’immédiat : achat immobilier, étude des enfants, retraite…

La SCPI en tant qu’usufruitier

En investissant dans l’usufruit de parts de SCPI, vous bénéficiez des revenus éventuels pendant la durée prévue du démembrement. Cela vous permet d’augmenter potentiellement vos revenus pour mener à bien un projet précis : par exemple, financer les études de vos enfants. A l’issue du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts et vous ne percevez plus de revenus. Attention, si vous êtes redevable de l’IFI, les parts de SCPI entreront dans la base taxable à cet impôt pour leur valeur en pleine propriété.

Le démembrement viager dans un objectif de transmission

Donner la nue-propriété de parts de SCPI facilite la transmission de votre patrimoine tout en optimisant les abattements sur les droits de donation. Facilement divisibles, la donation de parts vous permet, en effet, d’atteindre, presque à l’euros près, l’abattement de 100.000 euros (entre parents et enfants) ou de 31.865 euros (entre grands-parents et petits-enfants). Lors de la succession, les nus-propriétaires récupèreront automatiquement la pleine propriété des parts, sans frais ni droits de succession.

A savoir : Les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété sont déterminées selon un barème légal en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Il convient de vous rapprocher d’un conseiller qui vous proposera la solution adaptée à votre situation et vos objectifs patrimoniaux. Préalablement à toute souscription de SCPI, vous devez consulter le document d’information clé, la note d’information, les statuts, le bulletin de souscription, le dernier bulletin trimestriel d’information et le dernier rapport annuel de la SCPI concernée. S’agissant des SCPI Primonial REIM France, ces documents sont disponibles sur le site internet www.primonialreim.fr

Pour rappel, l’investissement en part de SCPI présente un risque de perte en capital dû à l'évolution des marchés immobiliers notamment. Les revenus ne sont pas garantis, ils peuvent varier à la hausse comme à la baisse en fonction de la performance du fonds. La SCPI est un investissement long terme avec un horizon de placement recommandé de 10 ans. La liquidité est limitée, la société de gestion ne garantit pas la revente des parts. Et comme tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

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