Comment bien investir en OPCI ?

Majoritairement investis en immobilier, les OPCI (Organismes Collectifs de Placement Immobilier) se distinguent des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) par la composition de leur portefeuille. Solution diversifiée par excellence, il convient d’en évaluer les paramètres pour bien investir.

OPCI : un placement diversifié

La diversification est l’une des clés de la gestion de patrimoine. Elle consiste notamment à investir dans des actifs décorrélés entre eux. Actions, obligations ou immobilier, ces derniers évoluent selon des paramètres et dans des marchés partiellement différents. Ils n’ont, de plus, pas le même degré de volatilité. Ils ne présentent pas non plus les mêmes risques.

Les OPCI sont investies majoritairement en immobilier physique et en actifs immobiliers non cotés1. Parmi ces actifs immobiliers figurent non seulement des immeubles destinés à la location mais aussi des titres de sociétés immobilières non cotées. Pour comparaison, le patrimoine des SCPI est, lui composé à 95% d’immobilier physique. La pierre permet ainsi de contrebalancer la volatilité que peut apporter la poche financière.

L’OPCI PREIM ISR bénéficie du label Investissement Socialement Responsable (ISR). Géré selon une stratégie « Best-in-class », le fonds investit uniquement dans des actifs immobiliers dont la notation ESG dépasse un certain seuil. En immobilier de bureau, la stratégie d’investissement privilégie des actifs situés en Ile-de-France répondant aux attentes des entreprises en termes d’usage, de services et d’environnement. Les actifs financiers sont également labellisés ISR. L’OPCI PREIM ISR a pour objectif de conjuguer performance financière et investissement responsable.

OPCI : quel couple rendement-risque ?

Accessibles avec de faibles montants, ces fonds peuvent être utiles, notamment, pour se constituer un patrimoine. Comme les SCPI (investies, elles, à 95% en immobilier physique) les OPCI facilitent l’accès à l’immobilier tertiaire. En effet, l’acquisition en direct d’immobilier commercial, de bureaux, de commerce, tourisme ou santé nécessite par ailleurs un ticket d’entrée élevé. Souscrire des parts d’OPCI permet de déléguer la sélection et la gestion d’un bien immobilier face à une réglementation exigeante. Les risques sont en outre mutualisés dans différents types de biens et sur le plan géographique.Le potentiel de performance de l’OPCI dépend tout d’abord de la stratégie d’investissement du gérant. Le type de biens sélectionnés, leur qualité et leur situation sont ainsi essentiels. Il peut s’agir d’immobilier de bureaux, de santé, de résidentiel ou encore de commerce. L’évolution des OPCI dépend donc du marché immobilier. La conjoncture économique est également déterminante, tant pour la demande locative que pour le taux de vacances des biens détenus. Ni les revenus générés par les OPCI, ni leurs plus-values potentielles, ne sont garantis.

Cette solution d’épargne collective peut également comporter des produits financiers à hauteur de 35%. Cette poche financière est plus volatile et potentiellement plus risquée. En effet, elle est notamment soumise aux fluctuations de la Bourse.

OPCI : un produit d’investissement à long terme

La durée de détention recommandée des OPCI, de plus de 10 ans, tient compte de ce couple rendement-risque. Elle doit en outre permettre d’amortir les frais de souscription et de gestion. Compte tenu de cet horizon d’investissement, il peut être intéressant d’acheter ses OPCI dans le cadre de l’assurance-vie. La fiscalité de cette enveloppe est en effet avantageuse après huit ans.

Quels sont les risques des OPCI ?

Comme tous placements immobiliers, les OPCI présentent un risque de perte en capital dû à l'évolution des marchés immobiliers notamment. Les revenus ne sont pas garantis, ils peuvent varier à la hausse comme à la baisse en fonction de la performance du fonds. L'investissement en part d'OPCI s'envisage sur le long terme avec un horizon de placement recommandé de 10 ans. La liquidité est limitée, la société de gestion ne garantit pas la revente des parts. Et comme tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

1 51 % à 60 % dans de l’immobilier non coté ou des OPCI selon leur forme juridique : 51% s’il s’agit d’une SPPICAV (Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable) et 60% s’il s’agit d’un FPI (Fonds de Placement Immobilier)

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